90后眼里的中海，快成为平民品牌了。
直到，中海拍下一块王炸：
深湾超总第一块住宅用地。
（中海深湾玖序花园）
这几年中海在深圳，精耕中产项目：刚需、改善为主。
以致，市场开始怀疑，忙着耕耘深圳外围刚需盘的中海，能不能做好顶豪flag。
全国楼市下行，深圳竟然冲在了前面。深耕深圳的房企，保了交楼、保了对城市封面的填彩，靠挑战了资金链的挑战。
中海，却缺席了一阵子，直到2023年才重回前7、回到2003年地位。
@图源未来城视
深圳，很多项目，是城市更新项目。
比如绿景白石洲、益田木头龙、华润湖贝未来城、鸿荣源珈誉府、特发小梅沙、佳华沙湖广场、万丰海岸城、中洲湾...
数不胜数就不尽列了。城市更新项目，周期缓慢，资金链的挑战尤为考验。
但是，中海这次，是直接拿了一块地。一块深湾酝酿10年（年份再检查）之后，横空出世的住宅宝地——深湾玖序地块。
@图源：未来城视
这样的项目，谁算谁都算得过来——利于回款，利于品牌塑造。
想拿的人很多，但是中海得手了。
这几年，中海格局在全国。
上海、北京、武汉，都有中海鼎力的身影。
不同于深圳，中海在其他城市，都戮力封面级的城市更新项目——兼具社会、城市、商业意义的项目。
比如，今年百亿开盘的上海豪宅顺昌玖里，就是中海在上海潜伏了很久的一个旧改项目，是黄浦建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。
整个旧改项目的总投资达595亿，中海负责的是其中两块纯住宅用地，其中一块地就是顺昌玖里。
中海地产还在北京运营了北辛安项目，在武汉有城市更新中海·寰宇天下，在济南有南华山珑城等，都是大型城市更新项目。
但是，中海在深圳黄金地段的大型城市更新项目不多，记得2018年在罗湖滨海有中海天钻入市，卖出罗湖最贵价。
中海在不同城市的节奏不同，深圳楼市盘桓时，中海就做高周转的刚需，市场好了才做豪宅。
做项目就像博运气，旧改项目尤为如此，因为时间周期都太长了。
比如，绿景的白石洲旧改项目酝酿多年，以10万价格入市时，遇到的是楼市淡季。
幸好，2024年、市场终于迎来政策的成串利好，拐点在望。
更多扎根深圳的房企的大型超市更新项目，都在路上。
华润 140.14公顷 宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元
华润 128.43公顷 光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元
鸿荣源 81.78公顷 龙华区观澜街道牛湖南片区城市更新单元
鸿荣源 72.65公顷 龙华区龙华街道观城第一期城市更新单元
华润 69.79公顷 宝安区松岗街道107发展带潭头片区城市更新单元(计划调整)
嘉城地产(东莞) 69.10公顷 龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区(一期)城市更新单元
海岸城 68.45公顷 宝安区新桥街道万丰社区大朗山片区城市更新单元
天安投资 59.66公顷 龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元
特区建工 59.06公顷 宝安区石岩街道罗租片区城市更新单元“工业上楼”项目
鸿荣源 54.44公顷 宝安区航城街道钟屋黄田旧村城市更新单元
中海，也有点旧改储备，只是不算多。
南山南头润亚奕拓厂房城市更新单元，是中海地产多年后首次在深圳核心区获取操盘的城市更新项目。
龙岗南约中海旧改重点更新项目也被传首期2024年动工，以望重塑城市新貌，引领区域发展。
过去，中海常在深圳楼市编年史，舔上重要记录。
与6070后来说，中海项目才是真正的“中心所在，中海所在”。
罗湖鎏金的大国贸地段，有中海的名字。
|海富花园，深南东路
香蜜湖的顶豪王座，有中海的名字。
|香蜜湖1号，香蜜湖核心
就是在高新区，中海也不算彻底缺席。
|深圳湾畔花园，白石洲
或许可以发现，在楼市崛起周期，中海擅长拿下封面项目！
其他时间，中海就只在深圳拿刚需项目。
房企的健康跑，在资金链的现金流回笼要块。在万众期许的热地，快速拿地、动工、预售，中海深圳是到位的。
拿下深湾超总的时机，其实也是很微妙的定力考验。
楼市调控最峰值，民间投机热潮退。深湾地标林立，但是爆雷房企也有退却。没有十分眼光、百分功力，真不一定拿得好这个黄金地块。
但是，中海出手了。
彼时，中海正陷身一些品质的传闻。在收楼焦虑潮里，业主们普遍关注质量、曝光问题，中海学仕里、珑悦理、汇德理等都难以免俗。
甚至，人们也开始反思，中海是否盘盘都是精品了。
深湾玖序，其实负担的是“中海重塑品牌”的责任。
对于深圳90、00后来说，中海是不是豪宅品牌，就看这个项目了。
好产品，让地段说话。
深湾玖序，不出意料又出于意料的，成为2024深圳年度级话题。
但是王炸地段，就是吸引力。
千万验资，粤圈太子爷也是要携卡出动的。但凡这几年有换房意愿的高净值，没有不关心深湾玖序的。
中信东角头、香蜜湖3宝、中心天元、中海深湾玖序...，几千万的预算，眼里只有这些个项目。
深湾玖序的户型，终于纯大户型化了。合适的地段、合适的品质，也需要合适的面积段，才能吸引合适的人。
这个项目，在一开始，就无限接近“公寓级-顶豪大平面”——虽然是住宅类型，但是气质上很像深圳湾1号。
产品，没有大阳台！
只有西边，才有一定高尔夫景观。整体跟海景关系不大。
比起低密度社区，实用率也小一点（普遍70%多实用率）。
虽然楼下就是学校，但是名分并不提早确定。
——项目从不以这些为卖点，只拿地段和产品说话。
可见，这个项目就是以位置本身为荣，而不是刚需那样在乎每一平米的得房率、具体的学校。
一些考衡
实用率情况：
196平方米户型：实用率调整为73.2%，动区空间尺度偏紧凑，静区部分功能间尺度尚可。例如4个卫生间中有3个是暗卫，位于房子中心的小书房面积过小。
252平方米户型：综合实用率为71.3%，是三个主力户型中实用率最低的。各功能尺度较为均匀，适合大家庭居住，但主人房没有独立的衣帽间位置。
328平方米户型：综合实用率为74.1%，是三个主力户型中实用率最高的。各功能尺度舒阔，有独立保姆间、储物间和玄关，4个卧室都带有独立卫生间。
71.3%至74.1%之间实用率，在高端住宅项目中属于相对合理的范围。
项目地块原属商业地块，后变更为住宅，土拍时的“公建化”标准导致户型几乎没有主阳台，只有较小的内阳台和生活阳台，这可能对居住体验和实用率的感知产生一定影响。
也有网友问，这个项目没太多海景，影不影响价值。
（据一些看房者的推测，部分单元35层以上才能看海）
我们说，不影响的。
海景房是海景房，CBD房是CBD房。
只要上海的豪宅17万单价日光，只要杭州的豪宅还在触动积分，13.2万的深湾住宅、就有足够的价格剪刀差。
以中海上海的顺昌玖里为例，相应等级的豪宅新盘都在17万左右，但是周边二手豪宅在27万左右。
深湾玖序13.3+1.2万左右的装修，约莫这15万左右，比上海顶豪要少2万左右。深湾超总周边二手豪宅放盘价15-25万左右。
大家都有合理的剪刀差。
深圳的GDP后劲更足，今年外贸反超上海，成中国外贸第一城，比亚迪这种出海大鳄更是风头十足。
北京上海深圳，三个城市的综合实力、城市价值是一个档的，各类房价是可以对比、参考的。
深圳楼市的后势，迟早是会复起的。
前豪宅holder中海还在深圳
2024中国楼市重回经济链的重心。
不健康的房企，都下线了。
买房，爆雷的风险少了。
所以，可以不只瞅着房企的资金链，也可以看看房企的综合实力回血猛不猛。
小编也不定期，跟大家聊聊深圳的房企，让大家重拾“品牌”这个衡量度。
【中海品牌SWOT】
1、资金链：相对比较安全
2、交付力：风险不大
3、产品力：无失无过
4、园林造景：不再领袖、但还可以
5、物业管理：不再领袖、但还可以
6、商业运营：一般，社区商圈力
7、质量品控：比早年有所退步
8、口碑：有所下滑
用AI分析了下网上品牌口碑，摘录如下（仅供参考）：
Strengths（优势）
稳健的财务状况：中海地产以精细化的成本控制和稳健的财务管理而闻名，保持较低的资产负债率和净借贷比率。
高利润率：中海地产历史上一直是房地产行业的“利润王”，即便在行业整体利润下滑的情况下，仍保持较高的净利率。
品牌声誉：作为中建系旗下的旗舰级开发板块，中海地产拥有良好的品牌声誉和市场认可度。
项目布局：中海地产的项目多位于一二线城市，这些区域的房地产市场通常更为稳健，有较高的抗风险能力。
土地储备策略：中海地产在土地市场上表现活跃，尤其在一线城市的拿地策略，确保了公司未来的发展潜力。
Weaknesses（劣势）
口碑问题：近年来，中海地产因忽视品质问题导致口碑遭遇“滑铁卢”，面临客户信任危机。
质量问题：旗下楼盘出现不同程度的交付质量问题，影响了品牌形象。
市场竞争激烈：在房地产市场竞争激烈的背景下，中海地产在深圳等地区的市场份额受到挤压。
产品创新不足：在追求规模与利润的同时，中海地产的产品创新和品质提升未能跟上发展步伐。
Opportunities（机会）
市场调整期：当前房地产市场的调整期为中海地产提供了通过质量和服务重塑品牌形象的机会。
政策支持：政府适时调整优化房地产政策，为中海地产提供了适应市场变化和满足居民住房需求的机会。
城市更新项目：城市更新和旧改项目为中海地产提供了新的增长点。
行业集中度提升：房地产行业的集中度提升可能有利于中海地产这样的大型企业进一步扩大市场份额。
Threats（威胁）
市场波动：房地产市场的不确定性和波动可能影响中海地产的销售和利润。
竞争对手：其他大型房企的激烈竞争，特别是那些在多元化和创新方面投入更多的企业，对中海构成威胁。
政策风险：房地产政策的变动可能对中海地产的业务造成不利影响。
消费者需求变化：随着消费者对住宅品质和服务质量的要求提高，中海地产需要不断适应市场需求的变化。
Conclusion（总结）
中海地产作为行业内的领先企业，在财务稳健性、品牌声誉和项目布局上具有明显优势。
然而，它也面临着口碑和质量问题的挑战，以及市场竞争激烈和产品创新不足的问题。
在当前房地产市场调整期，中海地产有机会通过提升产品和服务质量来重塑品牌形象，并利用政策支持和行业集中度提升的趋势来扩大市场份额。
同时，它需要警惕市场波动、政策风险以及消费者需求的变化，以保持其市场地位。
