疫情期间房价的疯涨，让很多首次买房者误以为：每年20%的增幅是房地产市场的常态。
很多利用买家追涨心理的房产经纪们，也指着市场走势，昧着良心对买家说：“你看这个区域未来具有高增长的前景，加价买这里不会错。”
然而这句话到今天已经打脸了。疫情期间的涨幅，自2019年12月开始，到今年6月份增长结束。这期间增长的45%已经到头了。
然而这45%非理性下的泡沫，成立的唯一条件是：低利率-高估值。
当利率逐渐攀新高，加息的噩耗不断传出，接下来的几年，伴随着房地产市场逐渐恢复理性，之前上调的45%，都需要由整个市场把之前“非理性的繁荣”买单，多出来的部分，还是要还回来的。
有一个经济指标很重要，但是90%的人要么忽视要么不理解，就是Asset to GDP ratio — 资产估值与GDP比。
如果一个国家的经济产值远低于资产估值的话，那么说明目前的资产估值就有一定的水分。
目前整个美国的房价和股价的估值加起来的数值是：80万亿美元（80 trillion），然而今年美国整体的GDP也才只有25.3万亿美元而已。
这意味着什么？意味着房产价值+股市价值的总和是今年GDP总产值的3倍。根据历史2000年，2008年以来的经济衰退和回调的数据，这个比例必然要回调到一个理性的水平，才会避免出现过去几十年席卷全球的金融危机。
要回调到什么程度才算理性呢？今天我就来解释，这个数值在多少附近才算是理性的市场水平。
那么美国房价究竟要下跌到什么水平？何时才是再次入场房地产市场的好时机？
身为买家，现在你需要做什么积累或策略，才能应对已经正在发生的经济衰退？
今天这篇文章就来通过详实的数据和具体的分析，给屏幕前的你解释清楚。
房地产大变天，还要降价40%？
宏观及历史数据分析
首先我们下来看一下对下跌水平的理解，给买房者心里一个底线。
（1）下跌水平预测
我们还是回到这张宏观经济的图：通过Asset GDP Ratio 这个指标来看一下，过去2年的市场疯狂到了什么程度：刚有讲过：Asset GDP Ratio是指房地产和股票市场总值，同当年GDP产值的比例。这个比例越高，代表虚假繁荣的水分就越大，房价的市值被高估。
当下2022年的9月的数据，用80万亿除以25.3万亿，这个数值超过300%。如果对比在2008年金融危机出现之前，用39万亿除以14.3万亿，这个比例的数值大概是272%。
如果看这个数据，那么现在房产所产生的泡沫，甚至要比2008年金融风暴的数据更为严重。
这个数字并不表示，一定会出现2008年一样的金融危机，但表示目前市场的非理性形态，要比2008年更为夸张。资产的价格，也就是asset的价格被过分高估。这就意味着，分母的部分：房地产和股市的市值需要下滑40%左右才能达到理性的水平。
那么我们接下来再深入分析一步，资产价值除以GDP，这道数学题，里面哪几个变量是关键呢？
其中包括分子取决于：资产估值的倍数; 分母GDP主要的变量取决于就业情况、和消费者信心指数。
资产的估值的倍数：估值取决于一个资产的贷款能力和融资能力。融资能力越高，融到资本的可能性越大，那意味着估值的倍数越高。所以高估值是基于宏观金融市场上，低水平利率才会成立的一个条件。
这个公式可以从宏观上帮我们了解：为什么降低这个数值的关键因素是：美联储加息。联储正是需要加大公司融资的难度，来降低公司和房产的市值，从而让市场恢复到一个理性的繁荣的水平。
那么接下来我们再看分母：就业率的情况 ，因为就业率直接影响到居民消费水平。毕竟美、加都属于消费大国，服务产业、制造业、科技行业等支柱产业都是需要终端消费者愿意买单的。而消费能力就取决于：
接下来我就来讲讲最近经常被问到的问题：裁员潮会来临吗？这波裁员潮规模如何，对我会有怎样的影响？
（2）裁员潮什么时候来？规模会有多大？
目前华人所聚集的行业，包括科技公司、金融公司等，还没有出现大规模的裁员。
但不要忘了，华人在科技公司的收入，在全美都是属于top 5%的收入，全美还有剩下的95%靠制造业、服务业还有其他靠双手和体力工作的产业为生。
接下来我要讲的，就是全美的大多数行业，面临的停止招工或者裁员潮的问题。
我们就通过这几个数据来分析一下：当疫情刚刚来临的时候，受影响最大的行业是零售行业、餐饮行业和酒店服务业，但在2年后的今天，受影响的下一步波及了更多的白领。
在消费日下的经济环境下，明年初开始，科技、金融和房地产行业将出现大规模的裁员。
Milken研究所的首席经济学家William Lee曾说过：最脆弱的行业可能是雇用速度最快的行业。比如科技公司、房地产、远程作业的科技公司行业。当然目前处于远程工作的白领们，也是影响比较大的一波人群。
在今年8月底，包括五百强的722家美国的公司，表示他们减少了50%的新员工招聘。在接下来的一年，44%的职位将停止招聘。
我们华人的社区和工作可能所感受到的影响并不大，但最近看我一个很喜欢的youtuber的视频，下面的留言非常触目惊心：很多传统的行业，尤其是制造业、加工业还是发生了很严重的裁员。
美村儿大部分的员工其实并不是在最简短的科技行业和金融业，还有很多从事服务业、制造业、建筑行业靠手工作的人。所以这波裁员目前影响的还是这个行业，但是很可能会影响到更多行业和更多家庭。
欢迎大家在留言区告诉我，你身边朋友或者自己的家庭是否受到了哪些影响，欢迎你来分享。
有人也许还在抱怨通货膨胀太高，但比起已经失业，无法负担经济压力的家庭来讲，我们毕竟要幸运得多。
何时进场，给买房者的切实的建议？
接下来我们来讲一下timing的问题：什么时候可以安全进场，我们从宏观的，今天总结的这个表格，和微观上，每一个家庭怎么做给出了一些建议：
（1）从宏观上
刚才我们有讲到，目前asset to GDP的比例高达300%。如果我们看每一次历史的周期，是存在一定的波峰，和数据的周期性的，根据历史的数据分析，Asset to GDP Ratio 当达到平稳的水平，200%的时候，才表明市场是一个比较理性的水平。
预期到时地产的价格会整体回调至少30%。当然也要看每个地区的不同属性。疫情期间疯涨的一些城市，在降价的时候也会首当其冲。
所以建议大家学习宏观经济，了解经济指标，也是宏观的对自己投资决策的一个指引。这个是给大家宏观上的建议。
（2）从微观上来讲
我建议大家做好现金储备。我来给大家解释一下，为何Cash is king?
做好现金储蓄。事实上，在通货膨胀的时候，现金的表现比股票、加密货币、贵金属，比如黄金，白银要好地多，甚至好于房地产。现金可能在通胀的时候贬值5%，但是黄金、股票的投资组合和地产的下跌可能超过20%，甚至更多。相信屏幕前的你，也早有体会了。
所以，持有现金是非常关键且重要的，他可以帮你抵御风险，甚至给到你抄底的机会，尤其是在股市和房产市场持续下跌的时候，只有手握现金的人才能抓住机会。
更重要的是，拥有足够的储蓄才能让给你在工作和生活上带来足够的安全感和灵活度。在未来，我们的生活将充满不确定性，很多公司将会进行裁员，甚至破产倒闭。你很有可能在未来的某一天突然被解雇，
或者你的工资可能会缩水，或者你想要换一份别的工作，或者你想开始创业，需要一定的初始资本或是生活支出，现金都会给你的生活，更多的可能性。
然而，究竟储备多少现金，你家庭收入的百分之多少，要作为自己的现金储备，那就要听我下一个建议，就是资产配比的建议：如何分配你家庭的每一笔钱，投资或者花到什么地方。
资产配置比，该怎么分配？
资产配置比例，指的是家庭净资产的百分之多少，在理想的情况下，投入到哪种资产上的配比。
比如百分之多少放在现金上，百分之多少投入到房地产，百分之多少投入到风险较高的股票，百分之多少投到风险较低的债券上。
用以低于每个经济周期，起起伏伏之下的风险。我想跟你说的是，这个资产的配比，是没有一个固定公式的。
要根据家庭的风险承受能力来计算。我举个例子：如果你把超过40% 的资金投入到高风险的股票上，这就意味着，你的家庭可以承担，这笔资产降低50%以上的风险。如果你只是期待高风险，高回报，那么这种投资理念和投机毫无区别。
所以每一种投资组合的占比，要根据你的家庭情况，比如：子女是否年幼、家里有多少小孩、是否有老人要赡养、工作是否稳定、工作的RSU等等是否能够兑现且稳定来决定的。
最常见的4个分类包括四种类型：基本可以分为：保守型、激进型、偏激进型、非常激进乐观派。
拿比较激进型的投资组合举例,(我们来看我画的这张图表)：固定资产Fixed income Securities，也就是收益并没有非常高的，像国债、高股息的股票、债券等，每年大概可以保证2%-4%的年收益，这部分可以投入5%-10%；像房地产、crypto、stock market等会存在一些风险，但同时也会有更高收益预期的投资，可以占比60%-65%；剩下的5-10%可以留现金作为平时要用的钱和紧急情况的备用资金。
所以大家来咨询我，怎么配置自己的现金的时候，我第一个就要解释就是这张饼图。
这张图可以强迫你通过非常直观的视觉体验，来去分配你的有形资产和无形资产。因为我认识的绝大部分人，对钱的概念也很模糊。所以还希望大家锁定我的频道，继续通过我的视频和研究，一起提高我们的投资执行力。
