美国房地产市场，美国的政治和现在的利率等等，都处于高度不确定的阶段，前景愈发黯淡。住房贷款利率有所下降，但是还维持在6.7%到7%之间，借贷的成本大幅上升，因此让很多潜在的买家望而却步。同时在加之局部地区，地产税的剧烈的波动和税法相关的调整，也进一步的加重了购房者的负担，尽管市场的交易量大幅的下降，但是房价却依然高企，形成了一个买不起又卖不掉的一个尴尬局面。
现在市场可以用“错配”两个词来形容，整个市场陷入僵局，未来的走势更加难以预测。那么在这样的环境下，究竟应该是趁早入市，现在买还是要继续观望？本期内容我将深入探讨市场的最新动向，并且分析一些对于投资者隐藏的风险，比如：房价是不是有可能在未来下跌？对投资者有哪些risk factor可以去参考？本篇内容也会帮你在动荡的市场当中，做出一个理性的决策，做出一个让你未来不会后悔的决策。
一
现在是不是买房的好时机？
现在是不是买房子的好时机？Quick answer is now a good time to buy a house。其实很重要的一个问题，如果你有一个line of perspective，你要把它在多长的一个时间维度当中去参考，现在应不应该买房？这是一个比较重要的问题。因为我们知道房地产它是有形的资产，在美国过去的所有的历史记录当中，在10年为期的时间维度的角度来看，从来没有说十年之后的房价，低于当前水平的房价。所以说如果从一个长远投资（long term perspective）的角度来看，房地产还是一种非常可靠的资产配置方式。当然，现在的市场环境有很高的不确定性，包含比较高的利率的水平，包括税法的一些调整，也包含很多Texas、Florida一些地区的地税，也出现了很大的调整和变化；包括整个经济的走势，和对美元美债的这些信心等等都会影响到购房的决策。
如果以整个interest的角度来看，在四年前可以说是，整个住房贷款利率最低的时候，能够低到2.65%；甚至有一些local lender还能够提供更低的利率，但是到了去年的11月份，也就是三个月之前，已经升到了7.76%，现在大概也维持在6.7%到7%左右之间的利率。基本上是接近了，在过去20年的一个比较高位的水平。假设说：你要去买一套投资房，一套投资房的贷款，大概是25万~30万左右，那么你的月供要比四五年前的月供要翻倍；是你四五年前交的月供，要高出很多的位置。如果从房价中位数的角度来看，每个月同比去年的增长的幅度，都有一定的变化。如果看整个2024年在9月、10月、11月；也是因为到了11月、12月算是在房地产，整个season变得非常活跃的一个情况。
我们可以看到每个月，同比上一年发生的变化，仍然保持比较高的上涨的趋势，主要的20个城市的房价，同比去年增长了4.5%左右。但同时即使价格还很高起，但整个的销售量几乎遇到了，30年以来的成交量的最低点，也就是2024年的成交量只有406万套，在过去的30年来看，这是一个比较明显的市场降温。
二
房子价值上升还是通货膨胀?
现在的房价和通货膨胀的水平，会出现一个比较重要的问题就是，现在房价的增长，到底是房子本身价值的增长需求的增长，还是它也会受到一定的通货膨胀的影响。“Did the home value go up or is it just inflation？”举个例子：如果你现在的房子价值100万，十年之后它有可能会涨到150万涨到200万。但同时我们可以看到一个gallon的牛奶价格，从4美元涨到8美元。所以换句话说，房价确实在涨，但是有很大一部分的原因，其实是因为通货膨胀推高了物价，那么通货膨胀推高了物价的部分，其中也包含房产的价值和房产的价格。
以下这张图的listing，在2018年的时候价格是 25万，在2023年的价格是35万。根据Clever Real Estate一项研究表明，从 2018年到2023年的通货膨胀水平，和这个房子中位数上涨的水平。这个报告指出说：通常来讲整个美国看中位数，那么房地产的增值，其中有15%的部分，是来自于通货膨胀，剩下的20%到30%的部分，才是房产实际增值的部分。这里面就包含本身的一些装修，它的一些结构的更新，再加上房子本身土地价值的增值，那么15%来自于通货膨胀，剩下20%到30%来自于房子价格本身的增值，同时也给了我们一个比较公允的价格的参考。
三
房产投资者面临的风险是什么？
接下来，一个比较常见的问题。如果我是房地产投资者，或者我现在买自住房，我有可能面临的风险是什么？因为我发现很多人，在去做一个买房决定的时候，因为市场的供应量比较低，所以大家在抢房子的时候，基本上就把目光聚焦在一些，自己非常感兴趣的房子上，同时又非常想要付出各种代价，去把这个房子offer抢到。有可能你抢到了房子，有可能你还没有买到自己理想的房子，但是在非常聚焦于眼前的这个listing的时候，就可能遇到一些比较大的风险。以下我会来总结一下，你有可能会面临到的一些类似的风险：
风险1
监管政策变化
从监管的层面，从土地开发和新的建商permit的层面，政府有可能会放松土地，和对于建筑或者Zoning的一些管制，从而开始通过鼓励开发商建新房，同时让他们去建立更多affordable housing和更多经济适用房的方式，去鼓励开发商去增加一些新的listing。让更多人可以有租房和买房的权利。那么就有可能会让现在整个的房价产生一定的下降。
风险2
宏观经济的不确定性
从macro economy的角度来讲，就是宏观经济的不确定性，因为房地产的流动性会比较弱，它并不像股票基金一样paper value，你很快就可以去实现跟兑现。如果出现信贷紧缩，或者出现经济衰退的情况，就会让房地产投资者，很难去出手自己的资产，同时宏观经济也决定了一些比较主要的factor包含租赁需求的一些变化，commercial real estate的空置率等等，也会削弱对房地产整个的投资回报。
风险3
过度依赖单一市场
第三个risk factor，就是reliance on a single market。过度地去依赖单一的市场，像加州的一些地区，在过去几年Airbnb的市场，尤其是机构投资者看到这个地区，有一种单一类型的market非常景气的时候，就会把钱和筹码都集中在一个市场。那么如果，这个市场的经济受到冲击，就有可能会面临，比较严重的一个损失。
风险4
地产投资较职业化
另外一个就是more professionalmore professional。现在整个的地产投资，变得比较职业化。假如你作为一个real estate investor，投资一套两套，如果他没有办法成为，一个比较集群或者说scalable的效应的话，那就很难仅靠一套房产的升值；或者仅靠一套房子的租金，就能够让你有比较好的收益。所以说，现在成功的投资者都需要具备，比较深厚的市场的知识运营能力，找当地的local management的能力和一些财务管理，包括税务规划的经验，否则就很难在这个激烈竞争的环境当中生存。
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风险5
融资、借贷成本上升
现在整个的资本的杠杆，跟融资成本在上升。融资成本不仅仅是，我们所说的借贷的成本；同时一些基金的运营profit equity，或者说一些REITs运营，他们在融资的方面commercial real estate，也有更高的这个融资贷款的成本。尤其我们可以看到，像一些大型的商业地产所贷的either jumbo loan，或者说他需要在3~5年之后，再去锁定一个新的贷款，如果杠杆使用比较高的投资者，就有可能会面临所要交的利息太高，面临亏损或者更加严重的资金链断裂的风险。
四
如何找到好的标的?
最后一部分，我想跟大家来分享一下，怎么样去找到一些比较好的real estate deal？怎么样去选择比较好的标的？我先大概来介绍一下，百分之多少回报的预期，也许是你可以去期待的收获。如果说，我们来看现金回报，也就是cash on cash回报，8%到12%的回报率，算是一个比较好的回报。那么现金回报，再加上potentially这个房产增值的部分；那么after the roll over，也许在长期持有的情况下5~7年的长期持有，你大概会每年获得15%以上的回报。15%是怎么来的，我们要拿哪些数字来去做一个参考，我们知道整个股市，尤其是S&P过去30年的表现，那基本上它平均年化，可以达到7%到8%左右。
如果你作为房地产投资者，你需要花很多的时间，去包含去申请贷款去花精力管理，解决一些律师，法务，还有税务上的问题。如果说你所期待的回报，只有7%或者8%，那么我可能会更建议你，把你的钱直接放在股市里就好了。
