“时代造就了许家印，造就了今天的恒大集团。”如今来看，似乎一切早有隐喻。香港发出对恒大的清盘令。成为了中国历史上负债金额最高的公司之一。
清盘什么概念？试想一个家庭，把半辈子打拼来的，甚至加之上一辈人的积蓄放在地产当中，结果楼盖不完，房贷不敢断供，眼铮铮看着地产巨头和自己“未来的家”，最终以烂尾结局。下一步楼有没有机会盖完，都是未可知。
以上描述的这种情况正发生在数百万中国家庭的身上。香港法院已向恒大发出清盘令，强制要求清算。恒大地产高达3000亿美元的债务问题，让恒大在最近几个月都被送上了新闻头条。
这场危机甚至被欧美的媒体，必做2008年雷曼兄弟投资银行的危机，可能导致一个国家的地产、金融、信贷体系陷入到巨大的危机当中。
本篇视频我们就来做一期热点的快速反馈，来讲讲清算到底是什么改变，对国内境内的项目，还未建完的项目究竟有什么影响？究竟恒大清算之后的后果，背后的原因、债主和房主们到底以怎样的结局收场，以及恒大可能对于其他地产公司，如碧桂园和其他受债务影响的地产公司，究竟会走势如何？“限购令”的放松究竟以为着还能不能继续卖房子？我们都会在今天的视频当中讲清楚。欢迎你看到视频的最后，并且楼下评论告诉我：你对中国地产地价的走势，是怎样的看法。
然而从中国最近买房需求的形势评估，越来越多的年轻人认可租房子比买房子更划算。对于房子的执念，“上车”的执念并不是一成不变的。在市场面前，大家都会被教育。任何文化旧俗，什么“结婚一定要买房”，在市场经济面前合理性面前，其实都是可以被教育的。
10年以前买的房子还是有赚头，但是在一二线城市，在过去5年上车买房者，却没什么福红利。浮盈在过去的5年都没什么利好的趋势。人们开始意识到“上车”并不等于“上岸”，曾经父母一辈通过地产赚到钱，并不是凭自己的本事，而赚的是时代的钱。就好像《繁花》电视剧里描述的一样。
第一章我们来讲讲，恒大这个昔日富可敌国，那许家印也是中国的首富那么多年。那么被清盘到底是什么概念，恒大地产里面还剩多少现金和资产？资产填补后，还究竟差多少才能够还清债务？距离还清债务究竟有多远？
首先，所谓清盘，通俗来说就是债主们要求恒大把现有的家底全卖了，按照债务顺序清偿债务。这间公司市值几何，就不能看交易所上的市值（Market cap)而决定，已经不存在什么市值了，而是要将所有有形资产、无形资产该拍卖的拍卖，该处置的处置，该卖楼卖楼再用于还债。
那恒大目前的还债顺序到底是怎么样？
第一顺位员工：把拖欠的工资发一发；第二顺位是要还的各项的这个税款；第三顺位才是要偿还债权人，也就是公司曾和金融机构、银行等融资借款的部分，以及股东、股民的钱。
就目前的有形资产变卖和估值情况来看，看第三顺位里面来说，恐怕很多人，大概8000亿人民币左右的钱没有着落。
那么广大群众最关心的并不是银行系统、金融系统会如何，而是关心于自己已经交了定金，甚至开始供房的楼盘，烂尾掉了到底能不能盖完，不能盖完那么还要不要继续还贷款，到底已经交了的钱就这么打水漂吗？
那你现在恒大有这么多的房子还没有交屋，目前为止来说，恐怕有面临到可能没法交屋的这个状况。所以目前为止，这个恒大可能目前在建的这个房子来说，如果假设他被清盘之后呢，他们是有所谓的这个社保的信托基金。那如果信托机制里面的钱没有被动用，就是恒大在建房子给社保所缴的保证金，或许房子还可以盖完。但是根据现在的债务问题，和国内买房需求的锐减，也没办法填补短缺的资金。
中国地产龙头的恒大集团, 他现在负债超过了二点五Trillion人民币。香港在周一发出了清盘令，证实开启了资产清算的过程，英文叫做敲响恒大的丧钟。香港法院的破产清算裁定是暂时没办法 在中国同步生效，是限定在恒大的境外资产。而恒大的主要资产都在中国境内。恒大集团也因此公开说他们还会继续盖房子，保交楼因为他有六百万的苦主。
第二章我们再来讲为何房地产和经济、金融体系的所引发的风暴息息相关。我们先来讲讲许家印原本的梦想：“恒大童世界”。
恒大童世界什么意思呢？因为他说了，我在很多地方都要打造一个类似迪士尼。通过带动亲子的出游，和亲子概念，除了建造之外，连同带着房子一起卖。
这都是恒大的房子。一个迪士尼旁边会有非常多的案子。所以他同时有个乐园之外，还会有一个房子在里面卖。这个梦想在当时看来，简直是一个天才的设想。
在贵阳有一个童世界，你看原本要盖成这个样子，
但现在变成是这个样子，已经完全停工，改不出来。它占地有8,000亩左右，就是大约五百三十万平方米(㎡)。
原本预计要投资上千亿，结果没想到都变烂尾楼了。现在的房子，都是腰斩以上才能够卖的出去。现在剩一个空壳子在这里。
恒大物业、恒大汽车、恒大保险的几支股票暴跌，在过去的一周几次停牌。
那现在，我们就来看看停牌和清算的真正原因：资不抵债，以及为何这么大的楼盘和项目，会资不抵债。和中国的地产债务结构。房地产公司用极高的杠杆盖楼，每一个楼盘和项目，自己动用几乎不到10%的成本，而且大部分的现金都是通过和银行借款实现的。
比较明显的问题出现在预售项目的融资上：基本在房子未开工，未动图的时候，就开始预售楼盘。买家们相信中国地产市场会一片欣欣向荣，就把首付和贷款流程跑完了，相当于开放商并不需要多少的成本就可以开发巨大的楼盘项目。
所以地产开发商的本质是：用明天的钱，盖下一栋楼；再用下一栋楼的概念，和地产不会垮的概念，去融下一笔资金，用老百姓对于地产的希望买单。今天的项目指望的是下一个项目融到的钱，和炒的概念，听起来是不是像一个金字塔，很熟悉对不对？
这种办法可行吗？当然可行。前提只要是房价一直会涨，不需要动信托账户保证金里面的钱，以及民众一直未房价买单就好。可是，开头有讲过：今天的买房观念已经被市场经济给教育了。需求不在，地产市场的表现萎靡，一栋楼的融资或者交付出现问题，连带的是上下游几个楼盘都出现延期交付或者现金流出现的问题。一旦这类问题大规模的爆发，会导致多个地区的开放商不能如期交付，业主还是要支付按揭贷款。目前大概有600万的业主面临同样的问题。
业主当然可以选择断供，影响自己信用积分，但是在家庭破产面前，谁还会在意那么多呢？随着施工的停止，房屋烂尾，业主没理由在继续供款。这就意味着开发商没有了收入，而收入才能帮助他们继续整个工程的建设，避免导致工程停滞。因此必须找到办法解决开发商的债务问题，想办法为他们提供一些流动资金，目的并不是启动新项目，而是完成那些已经启动但停工的项目。毕竟新的项目累积的越多，欠款就会越多。
这里面牵连严重的几方包含：地产价格、银行借款的信贷体系、家庭面临的问题（也就是烂尾楼苦主的社会问题）。
法国外贸银行资深经济学家 吴卓殷的观点还相对乐观。我在这里暂且听听看，他概括说：“如果恒大未来还能留存下来，很可能会被分解成更小的公司。所以这对宏观经济来说，也许不是世界末日，但我仍认为在企业层面上，这可能相当痛苦。
国家金融监督管总局表示，将筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，也叫做《融资支持白皮书》，向金融机构推送。喊了两个多月的房地产融资白名单将在本周公布。届时一些陷入债务与流动性危机的房地产商，例如万科与龙湖地产等，将有望列入名单来缓解压力。除了提供资金政策上的支持，部分地方政府更进一步推出刺激防治措施。广州市上周五就宣布松绑房地产限购， 包括对一百二十平米，的大坪数住宅不再限购。至于已经拥有一百二十平米以下房屋的屋主，只要把房屋出租或者挂牌求售，就可以继续买房。
苏州、上海的外环也开始放开了二套房买家的限购令。比10年前的限购政策，可谓是放松了许多。
另外一个你需要知道的概念叫做限售股。限售股也是监管局为了去稳定房地产市场和信贷系统的动荡所提出的最新的政策。
具体的政策，是全力管制出售限售股，来去维持a股的稳定。限售股，它一般是机构持有者或者大股东持有这些股票。过去不少企业的大股东会以融券出借的方式绕过限售股的限制，达到减持甚至出托股票的目的。
这个政策出去的原因其实就是房地产市场，信贷市场和a股其实是一个共存的局面，如果用一个词来概括他们之间的关系，我们可以叫做Co-dependence。因为A股的关键词亦是：房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定
然而A股同时期的表现：A股市场并不买账。在政策出现之后，1月17日当日上证指数反而下跌2.09%，创下2020年5月以来新低。
自2024年开年以后，上证指数从3000点左右一度跌至2700多点，短期持续下跌令A股几度冲上热搜，专家学者们纷纷建言。“现在市场真的到了比较关键的时候，需要各方去努力。”
中国人民大学国家金融研究院院长吴晓求指出：当前资本市场的一大症结，即“重融资轻投资”：“资本市场不仅仅是一些人所理解的，只是为企业融资提供便利的市场。无论是国有企业融资，还是高科技企业融资，资本市场的投资者都是需要回报的，投资者不是慈善家。”
在A股的危急时刻，资金托市之举再现，与此同时，政策组合拳亦再度推出。资金层面，1月18日开始，多股资金进场，A股多次上演日内反转行情。政策层面，1月22日，国务院常务会议（下称“国常会”）提出“要采取更加有力有效措施着力稳市场、稳信心，促进资本市场平稳健康发展”，证监会、中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监管总局、国务院国资委等先后出台一揽子政策措施。
国家金融监管总局表态将继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定。
是否会牵一发而动全身：因为恒大这件事其实只是第一个案例。
而后面还有一大批诸病缠身的在港上市企业，如果恒大被成功清算，也就意味着动一发而牵全身，境外债主势必再对其他企业也发起清算申请。恒大一个企业已经是如此费劲，再来一大批，岂不是火上浇油。
即使一线城市、超一线城市的限购令开始有逐渐放开的趋势，但是当前房地产市场问题显然不是需求过剩，而是需求不足。也就是大家“买房上车”的传统观念已经发生了偏移。
尤其是，涨价有人抢，跌价就不一定了，即使现在房价便宜了，真正有购买力的人群往往拥有不止一套住房，基于过去经验和未来预期，他们大概率也会优化其资产配置，不太会单边继续押注房地产资产。在过去，国内中产阶层可以说主要的资产都基于房地产，现实地说，房地产不仅仅是用来住的，而是用以跨越一个阶级改变命运的。但当人们开始对地产失去信心，买房观念也在180度扭转，地产的终局究竟是如何，让我们拭目以待吧。
