01
所有的变化在发生之前，都是首先出现一些裂缝；
但开裂之后，就会保持非常快的速度扩张。
对于当下我们窥视北京什么样的刚需房才能买这件事，至关重要
因为北京“刚需”消失了，但2024年北京的“刚需房”却在快速去化；
谁买走了刚需房？
追溯到2018年前后，上面的提法是“北京全面步入改善时代”；
然后，一夜之间，北京到处都是大面积的改善房，
连二手房都是高总价大面积房子成为了成交主力，刚需好像一夜之间消失了；
但今年，上面的提法悄悄变为：“满足刚性需求和多样化改善性住房需求”；
注意，刚需在前面，改善在后面。
02
确实，2024年初，“刚需”好像奇迹般地一同回归了；
但此时，北京90平米以下的刚需房已经严重供应不足；
北京刚需房正式进入“供应周期低谷”；
看下面这张数据图（数据来源：中国房地产指数研究院）
90平米以下房子第一次供应低谷是在2017-2018年第二季度；
第二次供应低谷就是从2024年第一季度开始了；
03
“刚需”为什么前两年消失了，现在又在快速回归呢？
当时，很多人包括所谓的头部主播都在唱衰刚需房，
认为刚需房没有机会，刚需未来会被挤压，或者刚需可以寄希望于保障房；
且不说这些保障房，普通人能不能买到；
就算能买到，看下北京现在卖不掉的存量房都在什么位置？。
（前几天的房地产大会再次明确：“要收储存量商品房作为保障房或保租房”）
能赚钱的好楼盘好房子，谁给你收储了。卖不掉、甚至租都租不出去、亏本楼盘的房子才给你收储；
再看看，喊了这么多年，甚至下任务说要建，建了多少？
所以，刚需们也逐渐发现，寄托于保障房，可能此生无望......
但这一代刚需变了......
这一代刚需们和上一代完全不一样，他们完全接受不了2T8户、3T12户的大塔楼，也不想住不通透的户型，更不想要没有服务的小区.......
所以，北京刚需从来都在，只是刚需们的对居住品质的要求更高了；
哪怕房子再小，他们也需要像改善房一样的居住品质；
这时，我们再回看为什么二环、三环、四环这样的黄金地段，也有总价300-500万的两居三居，因为它们确实被新一代的刚需们抛弃了；
所以，买刚需房，就要用现在改善房的眼光去挑剔！
04
我们来梳理下当前市场上的刚需盘；
昌平和通州是刚需们的首选；
昌平作为海淀、望京的外溢板块，过去一直是刚需的代言。
而近几年，由于海淀产业外溢和中关村产业的外扩，昌平区未来科学城板块、沙河高教园等产业园也成为支撑昌平房价的一大原因。
前几年，昌平成为成为全北京的领涨区域，就是这个逻辑。
昌平除了产业外，配套也正在肉眼可见的“跟上来，超过去”，尤其是昌平新城东区，“首都消费新地标”一旦建成，15分钟生活圈就形成了。
而硅谷ONE凭借超高性价比和准现房安全的确定性，可以预见，会是这波行情随风而动典型盘之一；
尤其是70多平米南北通透两居、80-100平米的三居，并且还是洋房户型，这种户型二手房市场完全没有，新房市场也就这两年才出现，未来当然很扛打；
另外，梧桐山语最近大降价，精装两居总价竟然只要188万起，首付更是低到了30来万。临近地铁，门口是清华附中，
不用你掏空6个钱包，4个钱包，工作两三年，你就能靠自己拥有一套通勤方便的小两居。
对于刚需来讲，这剧本像是重生2016的大爽剧。但对于开发商来讲，可一点也开心不起来。
梧桐山语目前的优惠力度，相比朱辛庄6.3万元/㎡的成交价，每平米少花2.3万左右，而对比沙河高教园，也能少付出1万左右。
具体来说：62㎡两居、84㎡三居、87㎡三居、95平方米三居。
当前除62㎡的两居188万起外，84㎡三居总价在315万起，而95㎡这个很能打的户型，也才335万起。
东部，通州因为本身有城市副中心的规划加持，再加上各种市政配套的加速兑现；
通州也是刚需们的首选；尤其是万科东庐和国誉昭华
万科东庐73平米南北通透户型剩3套，总价400万；
89平米总价510万；98平米约600万；
国誉昭华78平米两居460万；88平米南北三居510万，98三面宽三居610万；
南城，星光城70平米南北通透两居仅剩一套，现房，总价310；
京玺，第四代产品得房率95%-100%;
79平米三居，总价350-380万；
全北京的刚需房，也就这几个了，而且它们都在快速去化.....
总结下吧，前两年刚需集体消失，
一是,因为老房子老产品不是他们要的，所以不买！
二是,新产品新楼盘房价还没降到位，也不买！
现在新产品新楼盘房价降到比二手房还便宜；
价格底部区间是确定的，再等只会付出更高的成本！
我记得是马云还是谁说过一句话：“密切关注年轻人，他们才是未来的方向”；
北京刚需房未来的“接盘侠”会源源不断，而且单价和总价都低，
市场一旦好转，往往涨幅更大；
这个结论这个和股票类似，“低价股盈利能力更好”（诺贝尔经济学得主通过实验和计算得出的结论）；
但刚需房产品必须具备时尚性、前瞻性；
