0.1豪宅基因地块—朝青
朝青位于东四环和东五环之间，是几大商务区的交汇处，离国贸CBD直线距离仅4公里，属于中央商务区东扩地带。
地铁6号线使其与金融街、国贸、三里屯、城市副中心等商务中心无缝连接，
自驾15分钟可达望京产业区，目前在建的地铁3号线、22号线也将再次为板块赋能。
朝阳公园、京城森林公园、星河湾生态公园等几大城市绿肺环绕在侧。
优越的地理位置，便利的轨道交通，宜居完善的生活配套，以及低总价的住房门槛，
朝青完美的承接了国贸、金融街、望京以及通州就业人群的居住需求。
朝青最独特的在于区域内遍布着各式各样的住房产品，产品梯队及其完整。
低至300万的上车盘，高至3000万以上的豪宅应有尽有，
不管你是刚需、改善、还是要买豪宅，朝青都能解决你的购房需求。
纵观近两年的北京楼市，虽然多个区域板块都相继有地块出让，市场和产品力激烈内卷，
但若要论具备豪宅基因的地块，那必须是朝青板块。
朝青不光是传统朝阳公园豪宅板块的延伸，在这里也诞生了类似星河湾这样的经典豪宅，
而且经过数十载的发展与迭代，此时的朝青板块早已成为了成熟的居住板块，论区域配套，足以秒杀很多京城豪宅项目。
0.2沉淀20年，75折方式打开
御翠园，开发商是李嘉诚，这个项目已经在朝青板块呆了20年，现在又重新拿出来对外正式销售，
直接以7.6折的价格甩卖，特价房仅7.6万元/平方米，比附近二手房的价格还低。
御翠园：核心地段+纯粹产品
地段和产品决定了资产的价值走向，这也是内城豪宅往往被称为资产的压舱石和避风港的原因。
当北京楼市政策递出了橄榄枝，买房人重新审视置业时机时，最想看到的：
第一是内城的新盘，第二是不需要等待的准现房。
而逸翠园可以同时满足这两个条件。
北京东部的改善人群有着浓烈的CBD情结，同时，作为北京城最早住上商品房的群体，他们对居住要求又格外挑剔。
在北京东部，尤其限竞房时期，好地段与好产品难两全，也就能理解，那些真正的豪宅买家在看到御翠园之后的雀跃。
御翠园在一个纯粹的核心地段，做出了一个纯粹的豪宅产品，
当楼市的底层逻辑开始回归自住模式，“适合自住才值得投资”渐成新共识。
从星河湾到泛海国际，朝阳青年路沿线高端住宅近10年的资产价值一直引领东部。
而御翠园占据好地段、高品位、圈层纯粹三大优势。
从这次降价开始，已经卖了100多套，虽然项目的产品力落后了一点，但这个地段＋价格，还是有不少人买单的。
除了产品力和得房率不太行之外，其他方面确实还不错
一，稀缺，朝青位置，没有住宅新盘
二，安全，现在外立面已经做完，也全部封顶，可以保交付
三，御翠园，内城豪宅，闹中取静。南有公园，东有公园，三号线地铁家门口在通过，西侧不远，还有朝阳站，朝阳豪宅区延伸范围，稀缺内城豪宅。
【核心优势】
1、东四环边的一手心房，平层和别墅产品；
2、紧邻3号线地铁站约200米，周围配套齐全（商场医院）
3、准现房，、配套非常齐全 不是规划，是已经完善的配套，绝对的城市别墅，配套，交通真的很方便；物以稀为贵；
4、五大公园环绕，享受自然氧吧；
5、小区整体规模还可以，有园林；
6、小区每栋楼楼间距宽 前后没遮挡 采光好。
【不足之处】
1、2003年拿地，产权年限还有50年；
2、产品设计还是20年前的设计，平层面宽9米多，联排别墅面宽6米，进深13米，不带电梯（可以自己加装）；设计没亮点，别墅密度大；
3、项目周边虽然地铁、交通还算方便，项目东侧200米，地铁3号线年底开通，但城市界面也不是特别的好，要比朝阳公园泛海国际附近差很多；
4、得房率低，和目前一些新房项目没法比；
5、毛坯交付。
7.5w/平到底值不值？
有人拿御翠园和北京宸园做对比，认为同样是四环，御翠园更便宜，这就忽略了产品逻辑和板块细分。
逸翠园，同样2004年拿地，2011年售罄，目前南北正常户型的二手成交价在8w/平，
所以御翠园在价格层面，确实有一定的倒挂，御翠园的问题在于毛坯+两面宽，这两点就已经将倒挂的概念稀释掉了。
如果你更在意产品力，北京宸园比较合适，如果看重性价比选择御翠园。
0.3朝青各梯队不同预算买房
一梯队豪宅：当属让朝青闻名京城的星河湾，众多明星、企业家、艺术家等都在这里有房，包括大量土豪煤老板，定位高端消费圈层。
主力户型为210-450平，均价约10万，套均3000万左右，贵的半个亿以上。
小区内部配套14000平方的高端会所，囊括了酒店、俱乐部、体育馆等多种功能，并提供五星级酒店服务的物业标准。
二梯队高端改善盘：天鹅湾、逸翠园
天鹅湾是与星河湾同时期面世的产品，虽不如星河湾，但品质也不差，小区配备健身会所、游泳池等，离地铁和朝阳大悦城的300多米。
逸翠园是总高4-6层的低密度洋房叠墅社区，为香港的开发商和记黄埔开发，品质不错，得房率也高。但处在远离喧嚣的朝青北部，周边回迁房扎堆。
三梯队中端改善盘：罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚
三个小区呈南北一字排开，其中罗马嘉园位置最好，离大悦城与地铁最近，品质也不错。近几年由于物业问题及其他原因，房价涨幅弱于周边小区。
华纺易城与润枫水尚均是低密度的小高层住宅，绿化率在40%。在价格方面也半斤八两，是朝青涨幅较好的两个改善小区。
四梯队刚需盘：青年汇佳园、国美第一城、炫特嘉园、朝阳园等
青年汇的位置最好，小区自带商场，离大悦城和地铁都很近，并且6/22双轨交通。
国美第一城离地铁较远，西边靠铁路有噪音，小区居住人员杂乱，旁边商业街的小商小贩多。
炫特嘉园跟国美的情况差不多，被铁路阻隔享受不到东面的商业配套。小区户型多样性，总价低，适合刚需上车。
朝阳园是北京第一个带会所的涉外港式公寓，曾经朝阳的第一豪宅，现在居然成了刚需盘了，真是令人唏嘘。
封闭式管理小区，人车分流，不管是品质、物业还是细节方面都很好，对于注重居住体验又预算不足的群体来说算是首选。
还有一些低端刚需盘：如朝阳雅筑、雅成一里等，位置和配套也不错。同样的预算，能买到更大的面积。
就是房子老点，属于保障房，涨幅会弱于板块其他小区。楼盘情况：兼具低中高端盘 选择性更多
朝青板块有几个比较大的盘，根据楼盘的户型特点和购房人群，主要可以分为三类，中低端盘、中高端盘、中端刚改盘。
