哈喽大家好，我是选房师
公积金贷款利率可能真的要降了。
今天（10月25日）一大早，不少朋友在群里分享了自己贷款利率调整的信息。
有的人调整后是3.9%，有的人调整后直接3.3%。
咋回事？好混乱，好像找人问问。
不着急，血拼哥直接给你省流版，照着表格理解即可。
商贷降了，相较之下，公金积贷款利率优势大跌，昨天11点，广州多家银行都接到了要求，公积金突然不香了！
01、尴尬，真尴尬房贷利率不能低于公积金利率。
广州的公积金利率是2.85%。本周一，央行就完成了最新的降息动作，lpr下调25bp，目前为3.6%。像广州很早就已经取消了房贷利率的下限要求了，所以在此之前房贷利率大约是lpr-（80-100bp）左右，不同银行幅度不一样。如果按照最新的lpr去计算，广州最新的房贷利率应该为2.6%-2.8%之间才对。昨天广州的确有多家银行包括平安、民生等都已经宣布最新的房贷利率为2.65%。
尴尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房贷利率不能低于公积金利率，也就是不能低于2.85%，大约是lpr-75bp。如此操作，广州的一些原本想冲进市场的预期不受伤是假的，而且这一波被喊停的还不止广州，“受灾”面积不小。
但这一波算是这么「糊弄」过去了，那么下一次呢？下下一次LPR下调呢？不能为了商贷利率不低于公积金2.85的利率，LPR就不再下调了吧。
02、公积金贷款利率下调呼声再起
对于当下商贷利率和公积金贷款利率的尴尬处境，行业专家已经开始下场呼吁了。上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。严跃进分析称，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。“推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就应随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，未来还要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者、租房者都能从中获益”。03、“公积金贷款利率不能高于商贷利率”才是正确表述
其实现在公积金贷款利率陷入「尴尬」的主要原因是LPR下调趋势。
那么，LPR还会继续下调吗？还会降多少呢？
行业内有机构大胆测算，
在「止跌回稳」的前提下，LPR预计还得下调115-120bp，买房才不亏。
血拼哥跟大家分享一下该机构的测算方式：
测算依据的是购房收益能否覆盖购房成本。
购房收益=租金收益（全国平均水平是2%）+房价变动（0%，因为「止跌回稳」，所以设定房价浮动为零）=2%
购房成本=贷款利率（以北京为例，3.15%）
显然，现在是购房收益
要想持平，房贷利率还得下调115bp（3.15%-2%），才能有效刺激房子的销量。
而且，这里边还要考虑租金收益率的变动情况。
依照该机构表述，未来，随着人口负增长、老龄化、保障型租赁房分流等原因，个人出租房子的收益，也就是租金大概率还会下跌，所以租金收益率还会跌，进而测算，房贷利率需要降幅大于115bp，才能平衡，不亏。
巧合的是，该机构的测算未来利率情况和管清友预测的差不多，都在2%左右。
综上，现在的趋势是，未来的房贷肯定还是要继续降低的，而且幅度不会太小，至少会在115个基点。
那么再回看现在2.85%的公积金贷款利率（首套），下调是肯定的，而且按照商贷，也就是LPR下行趋势，未来公积金贷款利率不高于商贷利率，才是正确的逻辑。
哪有商贷利率因为公积金利率而受限的道理。
