郑州地价“诡局” K2吃了谁的肥肉？_

“我们好像被跟踪了。”7月13日下午，徐振峰坐在郑州一个媒体人的办公室里，左顾右盼，显得有些慌乱。他急于登上半小时后开往北京的火车，以摆脱数日来的被盯梢。

作为K2地产品牌总监，徐振峰这一趟来郑州，是为K2地产在7月7日郑州土地拍卖市场拿下的郑政出［2016］72号地块递交相关资料。当日K2经过100多轮竞拍后，以9.3471亿元总价，拿下郑州高新区石佛村地块，地块总出让面积8.1万平方米，折合楼面地价2545元／平方米。

然而事情并没有按他预料的发展。由于地块被认定涉及国家安全，需要补交材料。但是按徐振峰的说法，相关部门“以需要对方部门先开具证明”为由拒绝接收材料。

7月12日，在土地被成功出让5天后，郑州业内盛传“K2退石佛村城地”。7月14日凌晨，一份署名“郑州市国土资源局”的红头文件在网上流传。文件显示，72号地块因“提交审核资料不齐全，不符合相关规定”为由，为无效竞拍。同时，拿地主体、K2的郑州的“马甲”涿州京汇房地产开发有限公司，被宣布即日起不得参加郑州市内土地公开出让交易活动，72号土地将另行组织出让，并要求再次出让地价如低于此次成交价，由涿州京汇按实际差额支付赔偿金。

文件最终没有正式下发，但7月20日，郑州市国土局通过《郑州日报》发布37字的公告，宣布72号地块出让无效。

文件一出，全国房地产行业一片哗然。在惊讶于郑州市国土局收回地块、“拉黑”房企、开出巨额罚金单等举措是否符合国家相关法律规定的同时，郑州市“独特”的房地产开发环境、城中村改造等问题，也从隐秘的幕后被推至台前。

“说白了，K2就是动了不该碰的奶酪。”

可能是一块20亿元的“肥肉”

巨大的红白色围挡伫立在路边，围着地块，即便隔着几十米，也能看见围挡上写着的“福晟谦祥钱隆城 450万方城市运营家”字样，“营销中心”四个字指向旁边一处已经建成的售楼处。

约10名售楼员在售楼处里等候接待客户。“占地1240多亩，一期规划10几栋楼，户型从90到140平方米不等。”售楼员指着沙盘，熟稔地介绍项目情况，并不讳言谦祥目前只拿下沙盘上最右侧的一小幅地块。他指着旁边更大的一幅地：“不是宣布重新出让了吗？我们公司拿下应该没有问题。”

他指的正是72号地块。7月20日之前一段时间，它曾短暂地属于K2地产，但拿地13天后它被宣布流拍，2.62亿元保证金被没收。但地块现场外围情况几乎看不出和K2有任何关联，相反它更像属于名为福晟和谦祥的联合买家。“售楼处都建成一年多了。”售楼员介绍。

7月7日才正式出让的72号地块上，售楼处已建成一年

“福晟谦祥两家早在3年前就参与到72号地块的前期规划、拆迁，已经投下去不少钱，怎么可能这时候让K2进来插一脚？”郑州一家本土房企营销总监胡先生表示。

根据郑州市国土局公布的挂牌出让公告显示，72号地位于郑州市高新区石佛村，原属于中原区下辖村，正式开始拆迁时间为2014年11月。按照郑州城中村改造的“提前进场”模式，从拆迁开始，定向拿地企业便需要支付包括拆迁安置费、过渡费等各项费用。

据目前石佛村尚未搬迁居民表示，当时拆迁补偿的过渡费标准为800元／人／月，并按照每人90平方米的安置房赔偿进行置换，村内人口约为10000人。同时，根据今年郑州市国土局挂出的当年征地告知书显示，石佛村地块包括集体农用地和建设用地在内，征收面积共计21.2553公顷，征地区片综合地价（包括补偿安置费、社保费）为138万元／公顷。

按照上述标准，该地块征收费达2933万元。按照拆迁至今过去的20个月计算，定向房企为村民支付的拆迁过渡费约为1.6亿元。加上拆迁费用等，也就是说，在房企尚未拿地之前，已需要支付约2亿元的成本。

“你以为开发企业会做赔本生意？”曾参与城中村改造项目的胡先生告诉见地君，郑州本土企业之所以愿意参与城改项目，正是在于它“成本低”。

胡先生给记者算了一笔帐，参与城改房企的主要成本支出在拆迁、安置房建设和土地出让金三个方面：“其中土地出让金的60%，国土局会返还给房企，房企实际支出地价为成交价的40%左右。”以72号地为例，如果福晟谦祥顺利以底价5.227亿元成交，实际支付地价在2.09亿元左右。郑州安置房的建安成本普遍在1600元—2000元／平方米左右，按照石佛村的搬迁人口，安置房建设成本在18亿元左右。

国土局公告的72、73两幅石佛村地块容积率为4.5，其中72号地块面积为8.16万平方米，72号地块为2.59万平方米，总建面积可达到48万平方米。按照郑州克而瑞统计的今年上半年高新区住宅成交均价8637元／平方米计算，未来项目总销售额接近42亿元。“城改地块上的商品房建安成本和安置房成本基本持平。”胡先生称。

这样计算下来，仅72、73号地块利润便超过10亿元，而它只占了钱隆城规划体量的一半，如地块最终能顺利被全部拿下，总利润或冲至20亿元——这还没计算郑州正在逐步走高的房价，以及规模带来的成本下降。根据“郑州楼市”的统计，谦祥今年上半年的总销售额只有4.33亿元。

“这样大一块肥肉，谁动不跟谁急？”

“搅局者”K2

实际上在7月7日土拍之前，福晟和谦祥便被默认为72号地块的买家。这几乎是郑州地产行业内秘而不宣的“共识”，即涉及城改的招拍挂地块通常只是“走过场”，其游戏规则是，“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”，并在过往多年时间里顺利运转。

现在这种默契正在遭遇冲击。随着今年上半年一线城市地价飞速上涨，包括郑州在内的数个重点二线城市的土地市场，成为众多外来房企角逐的主战场，K2便是其中的一个代表。

早在今年6月中旬，K2便在郑州土地市场“崭露头角”。首次参与土地竞拍，便和联手万科的本土企业天伦竞争东赵村地块，随后又和河南国控竞争金水区杨槐村地块，以及和金岱中岳竞争管城区小姚庄地块，和裕华置业争夺74号地块。这些城改地块均在土拍之前，便被上述房企默认为收入囊中。由于K2参与举牌竞拍，导致四家企业最终分别以高于原测算价格2400万元、9200万元、400万元和1.12亿元的价格拿下，而到了72号地块，“原地主”甚至只拿到地块的边角料。K2一夜成为众矢之的。

“K2的坐地起价打破了郑州长期以来的城改地出让模式，提高的地价最终还是转嫁给买房人。”在郑州业内，把K2视为搅局的“野蛮人”的，大有人在。

发家于北京的K2地产，从去年下半年起便在一线城市及强二线城市的土地市场频频举牌，但优势并不明显，这使得他们往更多潜力城市发力，郑州便是一例。

“我们从年初便开始关注郑州市场，想择机进入。”徐振峰称，距离总部较近的人口大省河南的土地价格，在全国范围尚属洼地：“最重要的是郑州市人口数量有1000万人，比不少强二线人口数量都多，是河南最大的人口净流入城市，而且还以每年近10%的增量流入，从市场反应来看，对商品房需求也在增加，因此市场前景很好。”

目前在全国重点城市拿地的房企，主要通过两种方式：招拍挂竞拍、合作并购。“招拍挂本身就是允许符合要求的房地产企业竞争土地的公开平台，我们正常走流程举牌，为什么就成‘野蛮人’了？”徐振峰说。

“倒置”的地价

见地君查阅资料显示，郑州市城中村改造始于2004年。2015年12月30日郑州城建系统新闻发布会上发布的数据显示，“十二五”（2011—2015年）期间，郑州全市共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人。中心城区476个村庄拆迁，属于城中村的有383个，占总数8成。另据统计，郑州未来三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万平方米，占上市总量的95%。

如此庞大的上市体量，不论对于本土还是全国性房企而言，都是巨大的市场份额。有意思的是，在河南商报统计的即将上市的46个城改项目中，仅有恒大、保利、万科、绿地这四家全国销售额排名前十的房企参与，其中只有保利为独立开发，其余均为和河南或郑州本土房企合作。属于独立开发的非河南房企，只有保利、重庆银桥、福建升龙、福建泉舜四家。

不难发现，即便万科、恒大、融创这类一线房企在当地的项目，也多和本土房企合作开发，这在全国重点城市当中并不多见。

“封闭。”这是徐振峰的最大感受。他坦言，进入郑州市场之后，也曾寻求合作，但不太成功。事实上，7月13日，K2在郑州市场上以1.09亿元拍得79号城改地，便被业内认为是和原地主、本土房企鑫苑达成默契之后的结果。

79号地块的楼面地价为2337.33元／平方米，而72号地块如果能按底价成交，楼面地价则低至1423.38元／平方米。然而，7月29日拍出的郑州经开区地王，楼面地价则达到10544元／平方米。地图显示，石佛村地块属市区三环外，经开区地王则远离市区。

郑州克而瑞统计的数据显示，2016年上半年城中村地块平均出让价为1831元／平方米，非城中村地块出让均价为8535元／平方米。而城中村地块所处位置多在城市四环以内，非城中村地块则以四环以外居多。数据同时显示，除郑东新区、北龙湖区域房屋成交价较高外，二环内房屋成交均价为7792元／平方米，四环外成交均价则为7395元／平方米，三环四环区域房价则在9000元／平方米左右。