前沿投资市场
被视为前沿市场的柬埔寨，在过去几十年里经历了强劲的经济扩张。据房地产经纪人和一位房地产投资者表示，该国对外国投资的开放政策，加上诱人的回报，已成功使其成为该地区最受欢迎的房地产投资目的地之一。
柬埔寨的房地产行业在过去几年里取得了巨大的增长。由于国内外投资的健康流入，金边和暹粒等城市一直在进行不间断的建设工作。
建筑活动似乎并未放缓。柬埔寨世邦魏理仕房地产服务公司(CBRE Cambodia)董事安Ann Sothida在最近的一篇新闻报道中说，预计今年将建成43个共管公寓项目(16,939套)。与去年相比，这是一个巨大的飞跃，去年只完成20个项目(5000套)。
世邦魏理仕柬埔寨副总监James Hodge表示，与邻国的竞争对手相比，柬埔寨的房地产要好得多，往往比同等级别的资产更便宜。“这个市场比老挝的市场要多样化得多，职业市场也更发达。价格往往低于越南，而市场发展水平表明，柬埔寨的谈判空间往往更大。”
柬埔寨的房地产市场比邻国更加开放。泰国市场也相对开放，但许多投资者错过了机会。随着市场的进一步发展，吸引散户投资者的房地产交易已经没有那么多了。
对于那些拥有1亿美元以上投资的人来说，越南会更有意义，因为在柬埔寨你能做的只有这么多。然而，对于散户投资者来说，柬埔寨是更好的选择。
Hodge说，柬埔寨的年国内生产总值(GDP)增长率约为7%，经济正在稳步改善。近年来，该国的发展道路非常陡峭，这给房地产行业带来了一系列机遇，推动了建筑和土地价格的上涨。
柬埔寨可能不是通常推荐的投资目的地。事实上，它目前只有五家公司在其股票交易所上市。然而，该国正开始成为一个非常受欢迎的房地产投资目的地。这得到了大型跨国公司的支持，这些公司被柬埔寨的低税收和商业友好性吸引而来。
除此之外，柬埔寨的经济高度美元化，所有房地产交易都是用美元进行的。再加上缺乏货币管制，投资者纷纷涌入该国，以美元计价资产，消除汇率风险，从而获得好处。
宽松的购房条件
过去几年来，柬埔寨的外国房地产投资者数量显著增加。莱坊柬埔寨(Knight Frank Cambodia)中国区主管Ross Wheble表示，尽管有来自世界各地的投资者，但东南亚的投资者是首批将柬埔寨确定为另类投资目的地的投资者之一。这在很大程度上是由东南亚开发商的进入推动的。
来自马来西亚、香港和中国内地的外国投资者显著增加。根据柬埔寨的外国所有权物权法，个人可以直接拥有永久性公寓和共管公寓，但不能拥有土地。如果他们想拥有一层的房产或公寓/共管公寓，他们需要通过指定的人或与柬埔寨公民组建公司等方式购买房产。
柬埔寨约95%的共管公寓是永久性的，所以外国投资者确实有很多选择。购买这类房产有一点很重要，那就是税收相当低。他们还可以通过购买楼花来避免一些税收，比如资本利得税。
投资者倾向于购买楼花公寓，以利用提前预定的折扣——通常是原价的10%。开发商喜欢在预售期间提供特价。当项目完成后，价格将立即飙升，高达原来价格的30%。这就是为什么投资者喜欢提前购买，然后转手卖掉，而不是把房子租出去。
虽然目前有许多此种类型公寓可供选择，但对投资者来说，找到一笔划算的交易(早盘折扣超过10%)可能颇具挑战性。
这就是为什么有些投资者不会在柬埔寨购买任何新的公寓单位的原因。尽管情况并非总是如此，但新房的价格被高估了，有时是原价的三倍。
一位投资者表示：“市中心每平方米600美元至1000美元每平米之间的房产都是超便宜的。这是我愿意支付的价格，我认为它是物有所值的。”
世邦魏理仕柬埔寨(CBRE Cambodia)的数据显示，2018年第二季度，金边高端公寓单位的平均价格为3200美元/平米。这比2013年增长了60%。
近年来，由于供应增加，租金收益率有所下降。这并不是说它不再具有吸引力。金边的平均租金收益率目前为6%至7%，高端房产的租金收益率略高，为7.5%。2014年至2016年，这一比例为10%至12%。这仍被认为对外国投资者具有吸引力。”
一些投资者担心，由于市场供应不断增加，他们可能无法将房产出租出去。但其实投资者不必担心，因为柬埔寨的外籍人士就业市场正在蓬勃发展。
该投资者说，他在柬埔寨投资房地产已经有几年了，散户投资者的前景很好。五年前，金边还不太发达，只有一座摩天大楼。现在，有商场、高档公寓和大品牌前来开店。我认为，如果你现在在不同的关键地区购买住宅物业，很有可能会以100%到200%的价格售出，而你每年的房屋增值幅度为10%到15%，租金收益最高可达7%。”
市场流动性
世邦魏理仕的Hodge表示，马来西亚投资者在柬埔寨获得分层地契相对容易，因为没有复杂的监管程序需要克服。他表示:“收购所需的资金可以不受限制地转移到该国，只要缴纳了所有税款，利润就可以自由汇回国内。”
然而，投资者需要记住，市场可能不像他们所希望的那样具有流动性。Hodge解释说，二手市场确实需要进一步发展，以增加流动性。
“我们预计，随着地方消费能力的增强，以及近年来影响市场的快速变化，这种情况将在中期出现。老而完善的共管公寓，比如位于BKK1的迪卡斯特皇家公寓(DeCastle Royal)和位于Tonle Bassac的玫瑰共管公寓(Rose Condominium)，在二手市场上依然卖得很好，这可能是因为买家对该物业的管理业绩和对租户的吸引力有信心。”
为了便于出售他们的房产，建议投资者从当地的房地产经纪人等专家那里获得帮助。除了帮助克服语言障碍，这些专家还能告诉投资者哪些项目好，某些项目的当前市场价格是多少，哪些开发商是可靠的，并帮助他们迅速出售房产。
Hodge说，投资者在投资前还应该考虑其他一些因素，这些因素会带来更好的长期回报。例如，金边的发展速度超过了其基础设施的承受能力。此外，汽车保有量在上升，交通水平也在提高。
我将鼓励投资者考虑他们的选址和停车场的可用性，以应对该市的中期产能问题。开发商的物业管理方法应受到仔细审查，以确保他们计算出了合适的服务费，这将使物业在整个投资者持有期间都能得到维护。
他说:“我也建议查阅发展商的过往纪录，如有可能，再看看他们已完成的工程，以确保工程质素。”柬埔寨的建筑法规相当宽松，完整的建筑规范仍在制定之中。因此，重要的是要看建造工作是否已达到令人满意的水平。”
有吸引力的投资目的地
执政的柬埔寨人民党以亲商政策著称，旨在吸引外国直接投资。此外，该国被视为一个有吸引力的投资目的地也因为它与全球经济的关联度较低。
发达国家和新兴市场往往受到全球地缘政治事件的严重影响。但柬埔寨作为一个前沿市场，情况并非如此。它几乎没有受到1997/98年亚洲金融危机、互联网泡沫破裂和2008年全球金融危机的影响。事实上，它20年来从未经历过经济衰退。
柬埔寨地处东南亚，夹在泰国和越南这两个快速增长的经济体之间。它也是一个吸引了中国投资的地方，特别是在2013年宣布“一带一路”(一带一路)倡议之后。去年，中国企业承诺再投资70亿美元建设新项目，其中包括一条连接金边和西哈努克维尔的高速公路。
旅游业也已经成为一个重要的驱动力。该国目前依靠中国来发展城市。政府的目标是把西哈努克(柬埔寨西南部的一个沿海城市)变成下一个澳门。
