麓湖最夯四代宅，来了！

最近超级火爆的楼盘憋憋是麓湖公园区的西派天麓，示范区还没亮相的时候就闹麻了，带起四代宅+130%高得房率的标签轰动了成都楼市，户型图都转发得包浆了。

同款热度持续到了示范区开放，开放当天就来了约300组意向客群，要不是展示区够大脚趾母颠颠都要挤来抓起，销售哥姐些也忙得来舌头儿架势打搅搅，兴奋剂看到这个场面都略显疲惫。

首批次推3栋楼共108套，面积146㎡、188㎡，总价约450万-650万，卖了74套，价值3.9个小目标，二批次在一周后跟到加推，当天也是小小转定接近1个亿。

不管首推销售套数还是加推转定金额，都当大部分楼盘2个月+的量，简直是在天府新区横起走的姿势。

看到这儿，肯定有人摸不到火门了，楼市都在下行期了，凭啥子？

光凭四代宅的光环雀食不是唯一理由，板块能级、外部条件、项目品质、周边配套环环相扣，因为地块的稀缺性还不得遭背刺。

尖，就从四代宅这个光环开始，摆一哈西派天麓到底有多夯。

01

超高得房率，146㎡≈190㎡

西派天麓是新规四代住宅，南北地块共约95亩，南地块约62亩，北地块约33亩，容积率2.0。

在售的是南地块，共14栋楼主要以南北向布局，每栋都是独栋独单元，小区显得更稀，面积段146㎡、188㎡、248㎡，全2T2板式住宅。

南向楼间距普遍超过了35米，远点儿的有40来米，这间距犹如crush亲了一口你的天灵盖，要晓得现在有些高层豪宅的楼间距才20多米。

当然以上只是它的基础框架，主要让你们有个哈数，大火榔头儿在下面。

1.四代宅的威力，仇人看了都要心疼

超高得房率是四代宅的必杀技，西派天麓最高得房率来到了恐怖的130%，宛如一颗报恩榴莲，把人弄得出不赢气。

以下面这款146㎡为例，实得接近190㎡，生态阳台约37.3㎡，人家的阳台比你的客厅还大。

再看这款188㎡户型，套内面积约226.6㎡，加上光厅约241㎡，生态阳台接近47㎡，只比客厅小了约7.8㎡。

146㎡实得约190㎡！！！188㎡实得约241㎡！！！这组堪称致死量的得房率，以前我产幻都不敢产这么凶，它要给你来真的。

毕竟早几批的老规产品的得房率约85%（已经开始火飘火辣的痛了），要达到实得196㎡，产权面积要230㎡左右，属于业内看了算工伤，仇人看了都要心疼系列。

阿弥陀佛

2.超大生态阳台，是四代宅最大的竞争力

再跟非四代宅最新新规相比，同样面积段套内居住空间面积差不多，但是要多1个37-50㎡左右的生态阳台。

生活越来越好，耍的花样也越来越多，它不是传统阳台那种全部硬化铺砖后，在地面放点儿花盆就杀割的单纯阳台。

是通过6米挑高，设计斜坡挑檐，先从高度和坡度两个方面满足采光；再在地面预留至少能铺50厘米厚泥巴的覆土层，满足种树和天然水景的正宗院子，是真正「别墅平层化」的灵魂。

3.2026年了，莫得隐私已是老黄历

在民间，四代宅的恶评其实有点多，主要是隐私性不好，例如楼上一个弹跳发射就跳到楼下还不得骨折那种。

有种裸感。

那些低阶版本是上古时期的老黄历，都哈喉了。

西派天麓通过奇偶错层、挑高、退台设计，还增加分户隔挡规避视线干扰，几乎不存在老款式四代宅那些问题。

实在想关心隔壁子，只需要修炼一千年变成巨蟒，把身身弯出切就要得了。

02

产品无懈可击，外部条件还数一数二

顶不住，根本顶不住

外部条件分两种，一种是近在咫尺的公园，一种是远在天边的天际线，由近到远、由远到近都是被羡慕的对象。

1.三面公园，环境与情绪价值共舞

西派天麓南侧约39亩代建公园约2.6万方（已实景呈现），北侧约14亩代建公园约1万方（项目代建），西侧约22+26亩规划绿地约1.5+1.75万方（规划中）。

三面公园绿地合计约100亩，约6.85万方，好吓人哦，公园绿地分布在项目三个面，相当于公园把它抱到怀怀头的。

大概这样↓

项目周边控制性详细规划，来源：https://www.cdtf.gov.cn/cdtfxq/c130528/2025-08/04/content_3f08d6c361dc42c385b73bb553eaeba3.shtml

这夸张的阵容，宛如C罗和梅西跟你在一个球队，你坐一辈子冷板凳都算大赢家。

设计上，在公园边上开了入口，通过公园可以边走边耍进入南侧小区入口回家，还把会所系统和主要架空层功能放在公园儿这边，通过无界化处理让公园和小区巴得绑紧。

你们懂的，就是吃到喉咙管儿甜到肚脐眼儿那种感觉。

公园进来的小区入口被水景环绕，建筑风格主打挑高、错列布局、巨量的立体景观，看多了以“宽”为主的入口，突然来一款以“高”为主的入口，真的好喜欢。

主大门放在常规位置，主打超级大面宽，端起端起的感觉，豪华大气昭示性强。

赶时间走主大门，想逛一哈或者带老表兄弟现哈洋，走公园儿入口带他们绕一圈，他们的清口水都要逆流到都江堰。

光是入口就两种风味，两种情绪价值，很难不遭打来吃起。

2.生猛视野，公园、大中庭、CBD尽收眼底

视野一定是高端住宅要play的一环，要有前面都是你打下的江山那种CEO幻觉。

西派天麓把天新的天际线都看交了。

188㎡和248㎡放在了西侧和南侧边缘，一方面因为这两侧都是公园绿地，另一方面就是天际线视野了。

西侧脑壳望出切跨过市政绿地就是看麓湖湖区和天西的天际线，大概这样↓

人生赢家也不过如此。

南侧脑壳望出切看的是天东的天际线，多看几哈颈椎病和富贵包都要逐渐消失。

人生赢家也不过如此+1。

最小的146㎡才是跟腰间盘一样突出。

一般楼盘最小户型都在卡卡角角，多委屈的，但是这款户型都能看中庭，横向最大楼间距约150米以上，纵向楼间距35米起，要么看大中庭要么看公园儿，还更安静，简直就是居住圈的三好学生。

03

约4万方实景示范区

卖相不摆了

西派天麓这次的操作真的很“混”，实景展示区约4万方，比现在不少楼盘还大。

包含代建的公园、五个架空层空间和负一楼会所，是中铁建西南区域有史以来展示区最大的项目。

代建公园约39亩大概2.6万方，包含了树林、水景、球场甚至一个8米高的艺术装置，层次感之丰富仪式感之饱满。

关键是南地块共14个架空层，也就是说还有9个架空层、至少两个中庭园林没有展示，可以想象二天的活动空间有好吓人。

我要是保洁都不得来这儿上班，太大了哈，才买的涤纶新袜子穿半天就夺个洞不说，对克膝头儿也不好。

会所功能包含洽谈区咖啡吧、棋牌区、儿童活动区、私宴厅、游泳池、健身房、瑜伽室以及休闲品茶区等。

功能不再多说，已经是满配了，这次我要好生说一哈感觉。

因为主力会所都是沿到公园布局的，看出切是超级公园视野，是我见过视野最好的会所，多在这儿耍一哈这辈子眼屎都要少掉两斤。

咖啡吧是我的最爱，作为室内功能区，不仅做出了街区形态的烟火气，还看得出来每一个零件都很贵。

「烟火气」跟「贵」结合在一起，真的很难得。

巧妙的用立柱、台阶把大空间切割开，再用玻璃砖、石材、艺术漆、金属收口条等深浅不一的材料划分出边界，地面用统一的大理石马赛克铺陈又不显得凌乱。

区域划分好后，用吧台、招牌、条凳、室外遮阳伞这些铺子上常用的东西点缀，最后你发现，感觉在逛CPI！

这个咖啡吧让人很想坐下来体验，而不是路过看一哈觉得还可以就走了...

走了...

了...

我发誓，上面那段毫无表演成分。

室内游泳池+室外戏水池的搭配,把我的鼓眼猫儿都看出来了。

游泳池在负一层靠近公园的区域，透过高透光玻璃看出切也是公园。

本来项目靠近公园那边就都是水景，他们干脆把游泳池外那坨弄成戏水池，再开个门可以随时出入。

哇塞，那一哈感觉就出来了，正儿八经跟在海边酒店一样，晓嘛~

04

防背刺

不是每个板块都敢做四代宅

四代住宅不管之于成都还是天府新区都算稀缺货，毕竟要做这种产品硬性条件绑敲硬。

只有天府新区可以弄四代宅你们晓得三，但是做四代宅的门槛是很高的哦，最基础的：

面积144㎡起、全架空、出挑宽度4-6米、生态阳台至少两个开敞面、要有≥50厘米的覆土层、必须是公建化立面等等。

每多一个条件，成本就要高一截，这儿年生主城都开始推89㎡的户型了，普通板块按这个标准来只有遭整来汗起。

西派天麓在完全撑得起高端的麓湖板块，稀缺是其一，不得遭背刺是其二。

安全点这么高的项目，未必还不能在天府新区横起走？

当然二天其他板块可能也会有四代宅出现，但是用脚指拇恰恰投票，你觉得麓湖的巴适，还是生态带、天府前湾那些板块的巴适嘛哥姐老倌些。

05

板块八成熟，几乎0缺点

不扯那些大的宏观的，只说公园区的现状。

整个板块已经开发得七七八八了，满足日常需求的商业教育地铁等都全部呈现。

教育方面，今年天府新区已经把划片范围缩小，不再像以前那样交叉感染。

小学和初中跟麓湖湖区、天西、天东一起，都属于中央商务学区，又回到了曾经高端板块都在一个学区的时代。（下图我只标注了公园区的学校哈）

地铁方面，离1号线麓湖站直线距离约500米，1号线是成都最早开通、客流量最大的路线，毕竟串联了重要的政务、商务板块，掐指一算坐1号线的人工资都要高些，西派天麓就在1号线沿线，好扎称嘛。

说到公园简直就是同时在麓湖公园区和city park（西派系）的爽点上蹦迪，西派天麓一面city一面park，完全就是住到公园儿头看城市群像，闭环上了有没有！

商业方面，基础需求可以切小区对面麓湖煕华天玺的街区商业解决，稍远一丢丢有CPI、美食岛、天府大悦城、和悦广场等等，传统的有非标的也有，够了嘛姐姐些。

其实把地图拉开看，基本只剩麓湖水镇这个沿天府大道两侧规划的巨量商业+住宅+公园结合体还在等待闭合。

水镇是万华的，已经从沈阳路那头的W2地块开始启动了。

W2，就是麓湖的悦溪住宅组团和隐溪川商业组团（均在建中），这个商业一开，马上弥补公园区莫得大型商业的短板，伊藤亚洲旗舰店就是隐溪川的一部分。

隐溪川意境图

前两年伊藤关了成都部分门店，就有人说麓湖这家伊藤得不得也要黄，黄啥子哦黄，人家只是关了一部分老店，新店攒到购买力强的踏踏来了，根据成都商报的信息，麓湖伊藤店最晚2028年一季度开业。

其实公园区啥子都准备好了，就只等更多的人住进切。

隐溪川实拍图 图片来源：华阳那些事

最后打个总结。

东说西说产生幻觉，上看下看鸡公下蛋。

有人觉得西派天麓是四代宅很新宣，加上得房率最高拉得拢约130%，实得均价2.4-2.6万/㎡左右，跟板块二手房价差不多，价位莫得后顾之忧，该人家吃皮。

这种价格逻辑放在两三百万级的楼盘上说得通，但西派系从来不卖性价比，摸五六百万买房的人，最看重的也绝对不是性价比。

作为天府新区年度风云楼盘，四代宅高得房率肯定是最大的亮点，实得单价不高也绝对是亮点。

但是麓湖板块最后一块四代宅的稀缺性、三面公园环绕、品质的越级、丝滑的视野以及完善的配套，任何一样嗲出来都很抗打，该别个火爆三。