近日，黄埔区喊出了“力争2021年底前清零‘旧改’，改出“黄埔新天地”的口号。力争要在年底拆完攻坚计划中的66条村。
黄埔区政府在如此高效响应快拆的同时，也没有忘记快建这件事。
就在近期，业内流传出的一份《广州市黄埔区 广州开发区关于加强三旧改造融资区预售证办理及预售资金监管的指导意见 （征求意见稿）》（简称《意见》）。《意见》指出，只要满足以下条件便可申请融资渠预售许可证办理：
① 优先建设村民回迁房
② 旧村改造项目复建安置区在建和竣工计容建筑面积占复建安置区住宅总计容面积比例必须大于融资区在建和竣工计容建筑面积占融资区总计容面积比例。
③ 优先配建公共服务设施
而管控方面，黄埔区也提出了如下要求：
安置房优先建设计划措施落实不力的，经督促3个月内仍无法整改的，区城市更新局、规自局、住建局暂停办理项目融资区相关审批工作；影响恶劣的，暂停融资区（取得预售许可证除外）建设及暂停融资区全部预售账户资金拨付工作。
另外，《指导意见》还细化了融资区预售账户资金监管的方式，分作项目完成整体拆迁前，项目完成整体拆迁，项目已完成复建安置区建设三个阶段，进行实施。
这政策保障回迁和公建的优先落实，也是优先保障村民和公众的利益。在另一方面，政府把预售的主导权交给村，通过这量化的硬性要求，使政策确切的推行。
按照此前的规划，黄埔热火朝天的三年行动旧改计划全部实施完成后，全区总人口规模接近300万。过去六年，黄埔常住人口规模逐年递增，户籍人口增速连续三年位列广州11区首位。来自广州统计局的数据，2019年，黄埔的常住人口有115.12万人，户籍人口56.22万人。而2020年，虽然目前官方尚未公布具体的数据，但据业内消息称，根据第七次人口普查标准时点登记在册人口，黄埔区现有常住人口已达到140万人。
人口的内溢，除了产业的发展与人才的涌入外，还有黄埔户籍门槛的开放，释放了大量的市场需求，黄埔区也开始陷入一房难求的局面。
按照攻坚计划，就算2021年全部清拆完毕，随着流程也要到2023年才能拿到预售证。而现如今短短一年内，黄埔的常住人口规模就暴涨25万人左右，再等两年、三年，又该是多少呢？这样庞大的数值，在66条村改造完成之后，溢出的人口是否有合适的住宅购买。很难说得清。
黄埔区出台这份《意见》是主要目的为了缓解房企的资金压力，利用滚动开发的方式，让回迁房与融资房同时开发，回笼资金，并在供应上缓解购房者的需求，吸引更多的人口入驻黄埔。
但是近几年多数房企手上的旧改项目不止一条，随着“三条红线”的限制，每个房企手里的资金流都十分紧张。这期间，但凡有一条旧改村出现问题，房企不能通过自身的去化快速回笼资金。其他旧村项目有很大几率也会遭受牵连。而黄埔区的攻坚计划也只是以完成回迁房建设为目标，至于融资区的建设，政府方面也无太多涉入。
随着市场爆发，需求增大，而有需求就有供应。融资房的不稳定性让部分炒房客的目光投向了必须建造的回迁房中。那既然融资区可以预售，回迁区域是否也可以预售呢？
在2020年10月16日，广州市黄埔区人民政府、广州开发区管理委员会印发《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展的若干措施》（穗埔府〔2020〕号），提出18条深化措施，深化“快批”、强化“快拆”、优化“快建”。
其中第十五条值得我们额外关注。在弃产房屋上，改造主体通过与村民签订协议后，可以将规定标准内的补偿纳入改造成本，并且允许在实施方案批复之后，不高于复建总量30%的房屋弃产在安置区进行规划建设（需整栋），在转为国有土地和补缴土地出让金之后，可以参照融资区商品房办理预售许可手续并对外销售。也就是说，这部分的回迁区域是可以进行正常销售的，这也是黄埔区域政策亮眼之处，也是官方认可的做法。
据了解，也有部分人通过“套马甲”的形式，出售回迁指标，而有些外村人铤而走险通过购买这些回迁指标来博取多年后房价升值的利润空间。
目前看来，黄埔区改造势在必行，而且有着国企兜底，基本不会有烂尾的情况发生，但是针对没有房产证的回迁指标房，买方在获取高回报的同时，也同样承受着高风险。
1、无法过户
只有安置协议，是无法进行过户手续的。
2、没有完整物权
若以签订协议的方式购买回迁指标房，买方得不到完整的所有权，不能合法转让，也不能抵押房产办理贷款。
3、易发生法律纠纷
若出卖人违约主张合同无效或者同解除的风险极大，已发生法律纠纷，如果所购回迁指标房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
4、户籍或无法迁入
房屋户主无法更名，户籍或无法迁入到本套房子所在的户籍地去。
在未来，限购限贷、宏观调控、政策风向、项目调整、供求关系等等，对于每个旧改项目的去化来说，都是隐藏的风险。那如何规避风险，通过合理方式加码旧改市场，获取旧改的香馍馍，未来湾区房企必走之路
